从PropTech1.0到3.0：房地产科技的崛起，让数字科技成为房地产未来的核心！
2021年，人类正在或已经迈入后疫情时代，很多趋势逐渐形成。趋势是由多个混乱且无序的个体运动构成，多个趋势就构成了一个时代。作为个体我们该如何识别出自己所处的趋势，并且还能在时代的洪流里乘风破浪，是一个值得思考的问题。
2020年是中国 PropTech（地产科技）元年（高和地产科技白皮书，2020）。房地产科技的崛起，让数字科技成为房地产未来的核心。
在人工智能、大数据、物联网、区块链等新的数字科技崛起的背景下，越来越多的房企开始投身到房地产科技领域，房企多元化转型同时，通过数字科技赋能，让传统房地产建造主业变得更具科技实力，让房地产产业链上下游变得纵深与富含科技能量。
正如金茂资本副总经理、金茂创投总经理王斌先生在一次峰会中所说：“未来房地产应该有两类公司，一类公司通过科技创新、产品创新、商业模式创新重新回到利润高，周转率低的状态。另外一类房地产公司可能会回到资产周转率比较快，净利润回到行业的均值上的位置，未来一定只有这两种企业能够生存。”（36氪产业创新，2021）
毕马威的一项调查报告显示，93%的人认为“传统房地产企业需要与PropTech公司合作，以适应不断变化的环境”，但是在数字和技术创新方面，66%的企业尚没有明确的愿景和战略（毕马威，2019）。无独有偶，高和地产科技基金的市场调查也显示，商业地产或地产领域近15%的企业将数字化作为未来企业发展的战略选择，这些企业多为头部企业。调查也显示人工智能（71%）、数据分析技术（62%）和5G技术（53%）被视为未来五年影响商业地产行业的关键技术（高和地产科技白皮书，2020）。可以说，地产科技（PropTech）在国内的爆发已是指日可待。
# 如何定义 PropTech？
PropTech (不动产科技) 是个合成词，是一种技术在不动产领域的全面应用而产生的一个全新赛道，如果要理解这种发展趋势，就要分别理解Property (不动产) 和 Technology (技术) 的发展趋势。
城市更新无疑是Property (不动产) 发展的巨大时代趋势，这是明确的筑底信号，而捕获引发这种趋势的动能就能捕获价值而要想捕获价值，科技无疑是个高效的手段。
Technology (技术) 的趋势则更加引人注目，无论是芯片大战、比特币价格飙升还是年初爆红的 Metaverse (元宇宙) ，都已经传递出世界正在逐步向虚拟世界迁移。
这两大趋势碰撞产生的新动能就是 PropTech (不动产科技) 的价值空间，一群有愿景的创业者共同帮助人类的不动产高效的向虚拟世界迁移，通过科技来解决房地产业内各种挑战与服务交付（高和地产科技白皮书，2020）。
来源：Oxford, 2018,
PropTech 3.0:The Future Of Real Estate
狭义的地产科技是指在地产项目开发中通过楼盘规划、建筑材料、物联网等环节，运用科技元素提升产品的科技含量，以增加工作和生活的舒适性，从而打造性价比较高的新型房产。
而广义的地产科技，是指通过信息技术，运用软件及科技手段为地产行业参与者如中介、投资者、借贷者、房屋拥有者、物业管理者、购房者等提供电子化、智能化服务的行业。
与 FinTech 专注于在金融中使用技术的方式类似，PropTech 也将科技融入到地产行业来满足房地产行业的需求。根据牛津大学的研究，PropTech 和 FinTech 的关系是部分重合关系。
# PropTech 的分类是怎样的 ？
牛津大学教授安德鲁•鲍姆（An-drewBaum）在其《PropTech3.0:房地产未来》(PropTech 3.0: The Future Of Real Estate) 报告中指出，PropTech 衍生于互联网信息革命和蓬勃兴起。这些促进了三种核心活动的发展 —— 信息提供、交易、管理与控制，这三类活动也构成了房地产科技的底层逻辑。
鲍姆在此基础上进一步分析：房地产科技包含了信息、金融、房地产三大技术要素，构成了智慧房地产为基础的科技平台 (Smart Real Estate Economy) 和共享经济 (Shared Economy) 为基础的科技平台。二者的区别在于，智慧房地产科技平台，能够提供单一建筑物、群组建筑物或者城市的相关信息，直接或间接促进、改善服务。而共享经济为基础的科技平台，则是利用房地产相关资产 (土地或者建筑物)，提高空间的使用效率以此提高租赁效益。
回到分类问题，Venture Scanner 给 PropTech 设置了12个分类，包含长租公寓、房屋保险、家居服务、物业管理、工程管理、资产管理、智慧家居、设施管理、民宿短租、房地产中介工具、联合办公、室内测绘。
来源：Venture Scanner, 2020;
Haitou Global，2020，美国地产科技研究报告
而高和地产科技PropTech团队发布的《2021地产科技白皮书》则按照“空间营造”、“空间管理”和“空间运营”三个维度，将地产科技分为11类。
尽管市场上关于地产科技的画布与图谱百花齐放，从技术层面触发，不难发现地产科技可分为4类：
基础型：大数据、云服务、AI
集成型：物联网、BIM
场景型：AR、VR、机器人
成长型：无人机、区块链、5G
# PropTech 的发展
回顾上述四类地产科技的成长史，可追溯至20世纪90年代后期，彼时房地产行业已开始有意识地运用科技提升自身的竞争力和效率了。
PropTech 1.0
数据分析、辅助工具
20世纪80年代
随着大量IT公司的崛起，美国和英国的房地产市场很自然地试图加入科技行业，代表企业不乏 1998年上市的地产数据巨头CoStar。地产企业开始逐渐脱离excel表格，而采用开发软件，提供全面的封闭式企业服务，但这些服务需要客户定制。所以这一阶段的房地产和科技的结合大多仅体现在数据的被动整合，较为表面。
PropTech 2.0
交易服务、智慧建筑、共享经济
20世纪90年代至2010年后
伴随互联网接入和电子邮件的兴起，互联网信息服务首先在住宅市场中成长起来。从2000年开始，迅速成长的房屋查询、租赁、交易等房地产信息中介平台，象征着技术不再停留在整合信息的表面，开始向更深处的服务方式渗透。
这一阶段最具代表性的地产科技公司就是Airbnb以及WeWork。该阶段的房地产科技行业，虽然消费者和房产互动方式的本质没有发生太多改变，但是交易配对，信息流动的效率无疑已取得了长足的进步。
来源：Haitou Global，2020
PropTech 3.0
区块链、人工智能、机器人
2020年起
随着2020年的到来，科技不再局限于在宏观改造，而是深度穿透整个产业链，一方面运用大数据等新晋技术进一步提升效率和准确度，一方面通过AR/VR，AI，物联网等技术针对消费者和产业的交互方式发动变革。
在当前房地产应用场景下，PropTech集中应用在开发建设、智能家居、物业管理、房地产贷款、空间管理、租赁等领域。至此，传统房地产行业的方方面面都有着与科技结合的可能性，嗅觉敏锐的风投机构最先意识到这其中蕴藏的潜力，于是纷纷入场。仅2019年，全球风险投资金额就达到了316 亿美元，同比增长了227％以上，创历史新高。
PropTech经历了三个时代，当前地产科技已经迈进PropTech3.0时代。无论是住宅市场还是商业地产市场，房地产新的时代已来，下一个时代，驱动房地产行业变革的将是数字科技。本届RealTech国际未来地产博览会将聚焦“地产科技与投资”，以科技为力、产业为核、运营为要，于现场展示先进技术、领先理念及优秀案例。
展会将携手国际产业投资与发展联合会（IDRC）、资资乐（大宗物业流通服务平台）、新锐地产科技媒体——智地产，高和地产科技基金联合毕马威等业界领衔的地产科技与投资服务机构，从地产资管、赛道投资、地产科技趋势、企业不动产管理、数字地产等角度，通过“中国资产流通年度峰会”、“企业不动产管理论坛”、“中国地产科技企业50榜”、“地产科技CIO大会”等多个精彩纷呈的专题论坛进行经验交流与跨界互动，展示最新集成技术、优秀项目，渗透理念与前瞻趋势。
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除“智慧智能”外，RealTech2021国际未来地产博览会还设有其他三大主题，包含“城市运营”、“低碳健康”、“工业建造”，以覆盖地产行业热门话题，深挖企业变革痛点，促进行业向内提质增效。
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关于 REALTECH
为实现行业高质量发展、持续激发行业创新力、助力地产企业重塑品牌、找准企业转型方向，全联房地产商会，携手慕尼黑博览集团、中联慕尼共同主办 RealTech 国际未来地产博览会2021（上海），并将于2021年11月2-5日落地上海新国际博览中心，是亚太地区首个聚焦未来地产发展及技术革新的全方位服务平台。
2021年，RealTech 博览会以“科技筑造未来空间”为主题，放眼政策导向、行业趋势、跨界热点，聚焦“低碳健康”、“城市运营”、“智能智慧”及“工业建造”四大主题；通过沉浸式、场景化手法聚焦展示建筑及地产领域的创新技术、解决方案与前沿运营模式，为建筑源头引入创新技术，优先赋能地产领域，提供建筑建造全流程的一站式系统解决方案。这将是中国地产从业者不容错过的旗舰盛会。
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